現在、日本は厳しい状況にあり、特に人口の減少や経済の長期的な低迷といった課題に直面しています。このような背景から、中古マンション市場の将来については、あまり明るい展望を持つことができないのが実情です。
中古マンションを手放したいと考える人が増えている一方で、買い手が見つからず、ローンだけが残るというケースがますます増加しています。
加えて、設備が古くなり、快適な生活が送れなくなるリスクも高まっています。
さらに、ローンの支払いが終わったとしても、修繕費や管理費の値上げに悩まされることも十分に考えられます。
家を購入するという行為は、人生の中で何度も経験するものではないため、慎重に検討を重ねる必要があると言えるでしょう。
特に、中古マンションのような大きな買い物を行う際には、さまざまな利点と欠点をしっかりと把握し、見極めることが求められるのです。
そこで、今回は購入を避けるべき中古マンションの特徴について、詳しくお伝えしていきたいと思います。
ぜひ、今後の参考にしていただければ幸いです！
購入を避けるべき中古マンションの特徴
立地条件が悪い
水道管や下水管に欠陥がある
戸数が少ない
ワンルームなどの間取りが混在している
旧耐震基準のマンション
水害懸念がある
これらの条件に該当しない中古マンションを選ぶことができれば、長期的に見ても有利な条件を持つ物件であると言えるでしょう。
立地条件が悪い
立地条件が悪いとは、人口が減少している地域や、災害のリスクが高い地域を指します。
このような場所での中古マンションの購入は、避けるべきです。
その理由は、その中古マンションを将来的に売却しようとした際に、買い手が見つからない可能性が非常に高くなるからです。
さらに、人口が維持されている東京圏、名古屋圏、大阪圏といった三大都市圏の中でも、駅から徒歩10分以上の距離にある物件は、立地としては良好とは言えません。
また、駅までバスを利用しなければならない中古マンションも、購入候補から外すべきでしょう。
水道管や下水管に欠陥がある
水道管や受水槽、下水管などの配水管や排水管に問題がある場合、建物の寿命を縮める恐れがあります。
水漏れは初期段階では発見が困難で、雨漏れも見つかるまでに時間がかかることがあります。
雨漏れの発生場所を特定するのも非常に難しいことが多いです。
外壁に雨漏りの履歴がある場合は、管理組合の議事録に記録されていることがあるため、契約前に必ず確認することを強くお勧めいたします。
また、ご自身でも現地をしっかり確認し、仲介会社や管理会社、売主に物件の状態を十分に確認してから購入を検討することが大切です。
戸数が少ないマンション
小規模なマンションは、住民同士の顔が見えやすく、安心して生活できるというメリットがあります。
しかし、その反面、維持費の観点から見ると、デメリットとなることもあるのです。
マンションの住民は、管理費や修繕費を負担する必要があり、住民の数が少ない場合、一人当たりの負担が大きくなります。
中には、管理費や修繕費が7万～8万かかる場合も存在します。
不動産会社は必ずマンションの総戸数を明記していますので、購入を検討する際には必ず確認を行いましょう。
特に50戸以下の小規模マンションはできるだけ避けることをお勧めします。
ワンルームなどの間取りが混在している
都心部では、ワンルームや1LDK、3LDKなど、多様な間取りが混在しているマンションが多く見受けられます。
特にワンルームが全体の半数以上を占めるマンションは、分譲会社が投資用として販売しているケースが多く見られます。
投資用ということは、オーナーが自ら住まず、他人に貸し出していることが一般的です。
そのため、投資用のマンションのオーナーは、自ら住んでいないため、管理体制に無関心である傾向があります。
さらに、投資用のオーナーは管理費や維持費をできるだけ抑えようとするため、いざ修繕が必要になった際に、費用を出し渋ったり、意見がまとまらずに修繕が進まないということも少なくありません。
また、3LDKなどのファミリータイプに住む人とワンルームに住む人の間では、生活スタイルや家族構成が異なるため、活動時間やライフスタイルが違う住民同士の間で、近所トラブルが発生するリスクも高まります。
旧耐震基準のマンション
日本は地震が多発する国であるため、マンションの耐震性は必ず確認すべき重要なポイントです。
多くの方が「古い建物は、現在の耐震基準とは異なる」という事実を知っていますが、確認すべきポイントは、建築確認を受けた日が1981年（昭和56年）5月以前か、それ以降かということです。
1981年6月には大規模な法改正が行われ、耐震基準が見直されました。
耐震基準の適用日は建築確認を受けた日となるため、同年に竣工した物件は旧耐震か新耐震かを確認する必要があります。
築39年以内（2021年現在）のマンションは、全て新耐震基準が適用されています。
ただし、旧耐震基準の建物すべてが危険というわけではなく、現在の新築マンションよりも頑丈に作られている物件も存在します。
地盤の状態によっても耐震性は変わるため、注意が必要です。
とはいえ、耐震基準は中古マンションを購入する際の非常に重要な指標となるため、必ず確認することが不可欠です。
水害懸念がある
過去に浸水した経験のあるマンションは、その立地特性から再び浸水するリスクがあると言えます。
契約前には、重要事項説明や地域のハザードマップを必ず確認し、浸水のリスクについて十分に理解しておくことが必要です。
もし浸水が発生した場合、そのマンションを売却する際に重要事項説明書にその情報が記載され、資産価値にも悪影響を及ぼすことになります。
河川沿いや海岸沿いに位置する物件を検討する際には、必ずその地域の自治体が発行しているハザードマップを確認することを強くお勧めします。
管理状態も確認しましょう
実際に中古マンションを内覧する際には、以下の点をしっかりと確認することが非常に重要です。
外壁・廊下・バルコニー部分のひび割れ
塗装剥がれ
タイルの浮きが放置されていないか
さらに、共有設備の利用状況や日常の手入れ状態も重要なチェックポイントとなります。
駐車場や駐輪場、エントランス、ごみ捨て場の清掃状態などについても、併せて確認しておくことをお勧めします。
まとめ
中古マンションを購入する際に注意すべきポイントをまとめましたが、皆さんはどのように感じたでしょうか。
ライフスタイルや価値観によって、良いマンションと悪いマンションの基準は人それぞれ異なると考えられます。
それでも、上記のように売れやすいマンションと売れにくいマンションが存在することは、明らかです。
中古マンションを購入する際には、資産価値をじっくりと見極めることが非常に重要です。
そして、10年後にこのマンションを売却できるのかという視点からも考慮することが求められます。
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