「サラリーマンに向けた節税に最適なプランをご提案いたします」といった勧誘を受けた経験のある方は、企業に勤務されている多くの方々の中にいらっしゃることでしょう。
一般的に、税金は何も考えずに源泉徴収され、年末調整の際にはほんの少しの保険料控除が行われるというのが実際のところです。このような給与所得者にとって、節税の手段が存在するということは、非常に魅力的な提案に映ることでしょう。
具体的な方法を尋ねてみると、「投資用のワンルームマンションを購入すること」がその答えです。このワンルームマンションの購入は本当に有益な選択なのでしょうか？それとも、リスクを伴う避けるべき投資なのでしょうか？
投資用ワンルームマンションとはどういうもの？
まず、金融機関から融資を受け、その資金を使ってワンルームマンションを購入する流れになります。購入後は、不動産会社を通じて賃貸物件として貸し出し、得られた家賃収入で融資の返済に充てるという仕組みです。家賃を毎月の返済額と同等に設定することで、実質的な負担を軽減できるとされています。このような考え方に基づくと、負担感が少ないと感じられるかもしれません。
さらに、不動産収入を確定申告する際には、減価償却費を経費として差し引くことができるため、帳簿上では赤字となり、その結果として税金の還付を受けることができるという仕組みが存在します。
安定した収入を持つサラリーマンであれば、銀行からの借入に対する審査も通りやすくなります。また、給与以外から得られる不労所得があるというのは、副業が難しい勤め人にとって非常に魅力的な話でしょう。借金の返済が完了すれば、家賃収入がそのまま手元に残るだけでなく、ワンルームを売却して現金化する選択肢も考慮することができます。
このように、一見すると非常に良い話に聞こえるかもしれませんが、本当にこの投資計画は成功するのでしょうか？
思ったように家賃収入が得られないことがある
この話は、家賃収入によって融資の返済負担が軽減されることが前提となっています。「立地条件が良いマンションなので、高めの家賃を設定しても借り手は必ず現れます」といった言葉がよく耳にしますが、実際のところはどうでしょうか。高い家賃を支払うのであれば、多くの人がワンルームよりも広い1K以上の物件を選ぶ傾向にあります。
もし希望通りの価格で家賃を設定できなければ、結局は月々の返済負担が増してしまうのです。入居者が見つかればまだ良いものの、もし入居者がいない場合、収入はゼロとなり、ただひたすら返済だけが続く厳しい状況に陥る可能性もあります。
経済的に余裕のある方には問題ないかもしれませんが、それでも当然ながら、本来貯蓄に回せるべきお金が負担となるのは決して好ましい状況ではありません。特に、生活費が厳しい方がこのような投資に手を出してしまうと、思わぬ困難に直面することになりかねません。
家賃保証が得られないことがある
業者の中には、「入居者がいない場合でも、家賃保証を付けるので安心です」といった提案を行うところもあります。確かに、そのような保証があれば、収入がゼロになるリスクを回避できるように思えるかもしれません。しかし、保証の内容をしっかり確認すると、保証金額が思ったよりも低かったり、保証期間が短かったりすることがあります。
たとえば、月々5万円の返済を、同じく5万円の家賃で相殺しようと考えていた場合、3か月間入居者がいなかったとしたら、保証金額が実際には3万円だった場合、3か月で6万円の赤字が出ることになります。また、保証期間が1か月だけだった場合、保証期間終了後の2か月で10万円の赤字が生じることになります。
さらに、保証会社が万が一倒産してしまった場合、保証を受けられなくなり、その結果として多くのオーナーが自己破産に追い込まれるという事例も過去には存在しています。
意外と経費がかかる
また、実際には家賃が全額手元に入るわけではないことにも注意が必要です。自分で入居者を探したり、賃貸契約を結んだり、家賃を徴収したりする業務は行えないため、通常は不動産会社にその業務を委託することになります。実際に手元に入ってくる金額は、その業務委託手数料を差し引いた後の金額となりますので、設定した家賃によっては手取り金額が借金の返済額を下回る可能性もあるのです。
さらに、マンションそのものにかかる管理費や共益費も別途発生します。これらの費用は家賃に上乗せしておくことが可能ですが、いずれにしても手元に入る金額からは差し引かれることになります。また、入居者が入れ替わる際には、ルームクリーニングやセキュリティ上の鍵の交換が必要になる場合もあり、汚損や破損があった際にはその修復も行わなければなりません。金額的には敷金で賄えることもありますが、その敷金を先に使ってしまっていた場合、他から工面しなければならない状況になることも考えられます。
節税効果は意外と小さい
「これらの費用もすべて経費として計上し、所得税の還付が受けられるのでは？」と考える方もいるかもしれません。しかし、不動産賃貸において最も大きな費用項目は、実は減価償却費なのです。
考えてみれば、収入が相殺されるような経費がかかる場合、そもそもビジネスとして成り立たないことは明白です。経費は少ない方が望ましいに決まっています。
少ない経費であっても会計上赤字になるのは、前述の通り、減価償却費を経費として収入から差し引くことができるため、実際のキャッシュフロー以上に経費を計上できるからです。この減価償却費は、木造家屋の場合には大きくなることが多いですが、鉄筋コンクリートで作られた物件の場合は逆に小さくなります。ワンルームマンションは通常鉄筋コンクリート造りであるため、実際には減価償却の割合が少なく、結果的に節税効果も小さくなってしまうのです。
売却損になりやすい
いざという時に売却すれば現金化できるのではないかと考える方もいるでしょう。しかし、中古マンションは一般的に購入した時よりも価格が下がることが多いです。購入時と同じ価格で売却できる可能性は極めて低いのが現実です。
さらに、もし売却時点で、売却額以上の借り入れ残高が残っている場合、家賃収入がないまま月々の返済だけが続くという厳しい状況に陥る可能性があります。
まとめ
以上で本記事を締めくくります。所得が多い会社員にとって魅力的に映る投資用ワンルームマンションですが、経済的な余裕がある場合に限り、信頼できる業者とともに十分なシミュレーションを行った上での検討が必要です。基本的にはこのような購入は避けるべきであり、特に営業トークに流されて勢いで購入することは絶対に避けるべきです。
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